A Medida Provisória n° 252 de 2005 – conhecida como “MP do bem” – convertida na Lei n° 11.196/2005 – trouxe algumas alterações relevantes para o ordenamento jurídico brasileiro no que tange a tributação sobre o lucro imobiliário.
Assim, cabe, primeiramente, aludir conceitos importantes para o entendimento dos dispositivos legais inerentes à matéria, sendo: Lucro Imobiliário o total da diferença positiva entre o Valor de Alienação e o Custo de Aquisição do bem imóvel. Tal diferença positiva é considerada Ganho de Capital, tributável pelo Imposto de Renda à alíquota de 15% (quinze por cento).
Vale ressaltar que, Custo de Aquisição é o valor de compra expresso em reais na declaração de ajuste anual, restando certo que ao custo de aquisição poderão ser acrescidos as despesas com a construção, ampliação, reforma e pequenas obras como pinturas, pisos, encanamentos e outras, desde que comprovados com documentação hábil e idônea, bem como discriminados na declaração de ajuste anual.
Desta maneira, com as mudanças dispostas pela legislação supra mencionada destacam-se os fatores de redução e as hipóteses de isenção do imposto:
Das Reduções:
I) Para a alienação de imóvel realizada por pessoa física residente no País aplicar-se-á o fator de redução do ganho de capital apurado de 0,35% para cada mês decorrido entre a data da aquisição e a da alienação (4,28% ao ano), sendo que apenas é permitida aplicação deste fator de redução a partir de 1º de janeiro de 1996, inclusive para os imóveis adquiridos antes de 31 de dezembro de 1995;
II) No caso de alienação de imóvel adquirido após 1969 até 31 de dezembro de 1988, será aplicado percentual redutor fixo de 5% por ano que o bem pertenceu ao contribuinte;
Das Isenções:
Haverá isenção pelo Imposto de Renda do ganho de capital auferido na alienação de:
I) Qualquer imóvel adquirido até 1969;
II) Qualquer imóvel por valor até R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais);
III) Imóvel residencial, mesmo em negociações com valor acima de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), se no prazo de 180 (cento e oitenta) dias o Vendedor usar o total do dinheiro obtido para a compra de outro imóvel residencial, sendo que se usar apenas uma parte dos recursos na aquisição desse outro imóvel recolherá o Imposto de Renda sobre o lucro apurado na parcela não aplicada. Neste caso o contribuinte somente poderá usufruir desta isenção uma vez a cada cinco anos;
IV) Único imóvel, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que o contribuinte não tenha feito outra venda nos cinco anos anteriores.
A questão agora é saber como tirar o melhor proveito das reduções ou até mesmo das isenções, aliviando um pouco o bolso do contribuinte da carga tributária atualmente imposta.
Talita N. Paiva Imamura
OAB/SP 252.586
